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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1980 萬 (含車位價)
參考單價：35.11 萬/坪
地址：台南市東區裕忠路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：至愛園
格局： 4房(室) 2廳 2衛 3陽台
總坪數：56.39 坪 (不含車位面積)
主建物面積：45.59 坪
附屬建物面積：10.8 坪
土地面積：22.09 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：24 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：獨立車庫

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：復興國小、國中
鄰近公園：千禧公園、文聖公園
生活機能：虎尾寮公有零售市場
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與學區優勢：位於台南東區，鄰近復興國小，屬於熱門明星學區，且可步行上學，吸引有子女家庭的置產需求。 2. 居住型態價值：為透天厝（整棟五樓）搭配獨立車庫，擁有較高的隱私性與空間感，停車便利。 3. 生活機能完善：鄰近南紡購物商圈、千禧公園及公有市場，日常采買與休閒娛樂皆十分便利。 4. 交易彈性：賣方標示誠意出售且歡迎出價，保留一定的議價空間。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：建物屋齡已達 24 年，可能涉及管線老舊、防水隔熱問題，後續維護與修繕成本需納入考量。 2. 垂直交通隱憂：五樓透天若未加裝電梯，高樓層出入可能不便，特別是對長者或幼兒家庭較不友善。 3. 單價水平：參考單價每坪約 35.11 萬元，對於接近四分之一世紀的房產而言，價格偏高，需評估其折舊因素。
機會 (Opportunities)	1. 翻新增值空間：老屋具備重新裝潢或改造的潛力，透過現代化設計可大幅提升居住品質與未來轉手價值。 2. 區域發展潛力：東區持續發展且南紡商圈效應顯著，長期來看具保值增值的空間。 3. 融資策略運用：若資金允許可進行較大規模修繕，或利用議價空間壓低總價，提高投資報酬率。
威脅 (Threats)	1. 貸款年限限制：銀行對老屋的貸款年限可能有所收縮，需提前確認承貸銀行的評估條件。 2. 市場波動風險：房地產市場受整體經濟影響，若遇景氣冷卻，老舊房產的流動性可能低於新成屋。 3. 競爭激烈：周邊若有翻新完成的新物件或同區其他透天競標，可能拉高議價難度。

二、物件評論

購買建議：值得列入考察，但需精算總持有成本。

此物件對於「重視學區資源」與「偏好透天隱私生活」的買家而言，具備相當高的吸引力。東區的地理優勢、步行上學的便利性以及獨立車位都是加分項，尤其適合有子女教育需求的家庭。然而，由於屋齡已達 24 年，建議您在議價前務必請專業技師進行房屋鑑價或檢測，以評估潛在的整修費用（如防水、管線更換）。若總預算（含購屋款加整修費）在可承受範圍內，且能成功與屋主談到理想價格，這將是一筆具備長期居住價值及增值潛力的資產。

問與答

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經紀業名稱: 牧之不動產經紀有限公司

證號: (106)登字第320265號

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我是一位擁有多年經驗的房仲。
我始終認真對待每一筆交易，為每一位客戶提供最好的服務。
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我樂於聆聽每一個人的需求，並以同理心來理解您的想法與夢想。
同時，我也擁有誠信和沉穩的特點，這讓我能夠堅定地面對挑戰，並逐一地實現您的願景。

最後，希望能與您保持緊密的聯繫，並提供最即時的行動訴求。
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我將全力以赴，為您提供最專業、周到的服務，並幫助您開啟家的美好。

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